地方国资囊中羞涩,青岛部分共有产权房陷尴尬境地******
近日来,一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息,受到业内广泛关注。
消息显示,年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称,自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房,首付款大约150万,当地一国资公司负责出资76万。等要交付时,开发商称市政公司没打款,因此不能交房,如果要退房需要缴纳20%的违约金,国资方面则称“没钱”。
城阳市政投资集团则回复称,城阳市投资集团现正在积极筹措资金,解决付款问题,已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称,自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签,但因市政投资公司还未支付首付款,导致2022年底交房时没能拿到钥匙。
该事件被关注到后,引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么,背后真相到底是怎样的?
区属人才购房政策
据当地房企人士告诉第一财经,网传内容确有此事,主要是地方国资资金支付的问题,退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少,也有拖欠金额比较多的,此前当地有四家国资公司在做,目前就网传的这家有付款问题,其他三家都没事。”
值得注意的是,城阳区此次被关注到的共有产权住房,与传统意义上的不太一样。
一般而言,共有产权住房,是指政府提供政策支持,采用市场化方式建设筹集,限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等,面向符合条件的居民供应,实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段,便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。
而城阳区这类共有产权房,更类似对人才购房的支持政策,是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策,此前曾在当地市场火爆过一段时间。
早在2020年3月,青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措,其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点,将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分,由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想,该政策将持续至2023年。
具体而言,可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类,属于一至四层次的人才,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为8年;对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为5年。
按照产权比例,个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权,需要缴纳持有70%房屋产权的首付款,并作为按揭贷款抵押物;区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权,由其自有资金或其他资金解决,该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。
据当地官媒当时发文,比如一套房子100万元:人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%,政策付款30%,剩下部分贷款,这样一来首付比例低,贷款还款压力也会减小。
共有产权到期后,一至四层次的人才,在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后,由人才个人提出申请,经区属国企同意、相关部门批准后,无偿赠送30%产权;五至七层次的人才,满5年后,由个人将区属国有企业持有的30%产权回购,回购价格按照“孰低”原则。
在实行一年多后,垫资问题对国企平台公司形成一定考验,有部分地产项目积极介入,与四大平台公司合力垫资;当时也有声音称,一些房企选择退出共有产权项目合作。不过,在2021年官方发布的名单中,该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。
提振楼市后暂时退场
城阳区共有产权房政策的发布,曾在当地楼市激起很大波澜。
据卓易数据,2019年的城阳楼市很压抑,成交为近5年最低,全年商品房成交14094套,商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后,城阳楼市量价齐涨,2020年全年成交21216套,共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”,外部因素引发需求提前释放。
青岛网上房产数据也显示,2020年全年,城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下,2020年城阳区楼市异常亮眼,全年新房共成交24850套,成交面积2818985.65平方米,仅次于西海岸,且新房成交量占比全市总成交量的16%。
部分地产项目,也在该政策刺激下价格上扬,有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米,有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛,共有产权房购买人数再度增加,构成2021年该区楼市成交的主力。
不过从2021年下半年开始,城阳区人才共有产权政策出现收紧,取消五至七层次人才购置二套房政策,购置首套房政策不变。此外,随着共有产权购房者越来越多,四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大,出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。
后来,本应在2023年结束的政策,提前按下暂停键。2022年4月,有购房者询问共有产权停止报名的问题,城阳区财政局回复称,因即将出台新的人才住房政策,为确保与新政策顺畅衔接,2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。
同年8月,城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行),为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。
在整个青岛市层面,则存在有产权型人才住房政策,项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定;以限定价格购买的面积,按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定,超出部分按照同区域商品住房价格购买。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,共有产权住房各地都有相应的管理办法,对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存,不过城投资金普遍紧张,不太可能持续出这么多钱,就导致因资金引发的一系列交付问题。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,过去经济形势好、政府财政状况好,此类问题较难放大。但问题是,当前经济压力增大,地方国资若无力承担相关责任,就会暴露出问题。从这个角度看,上述情况不会是个案,各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。
对城阳区乃至青岛楼市的问题,克而瑞则表示,当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点,一是人口实现跨越式增长的概率不大,购房基数相对稳定,虽然前期出台政策,吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧,东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛,而所谓的人才新政并没有“先发优势”,前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。
此外,青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位,2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年,居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示,2023年1月,青岛新建商品房共计成交4460套,环比下降53.36%,同比下降47.32%,受疫情及春节影响,成交量环同比均“腰折”。
春节期间如何做好儿童健康防护******
【抗疫中,我们众志成城53】
儿童是疫情防控的重点健康保障人群。临近春节,如何做好儿童的健康防护?日前,在国务院联防联控机制召开的新闻发布会上,北京儿童医院急诊科主任王荃提醒,春节期间,家长和儿童尽量不去人流聚集的地方,尽量少带或者不带低龄儿童参加聚餐、聚会。她还特别提醒,春节期间家长要注意交通安全,防止儿童跌落、烧烫伤等。
儿童感染新冠病毒以后,可能难以清楚表达症状,家长应该特别留意哪些情况?王荃揭示,家长首先要关注孩子的精神状态,如果发现孩子精神萎靡、嗜睡或者烦躁不安,甚至出现了呻吟,“可能还有部分孩子出现意识障碍甚至抽搐,这都是家长要警惕的”。
另外,当孩子呼吸频率明显加快,甚至出现了喘息、发憋或声音嘶哑,咳嗽起来声音是破的,或咳嗽起来像犬吠的声音,甚至出现发不出声音的情况,家长都需要格外关注,及时带孩子就医。
“对于小婴儿,在呼吸时出现了点头样的动作,甚至是耸肩样的动作,这都提示孩子有呼吸困难。”王荃说。
此外,家长还应该关注孩子是否有喂养困难、拒食、频繁呕吐、腹泻或者尿量减少等情况,体温在41摄氏度及以上、发烧超过3天、伴有新发皮疹等情况,要特别关注,及时就医。
春节将至,在旅途和返乡后,对于儿童防护应该注意什么?春节期间聚餐比较多,家长该怎么加强儿童防护呢?
对此,王荃建议尽量不要给孩子安排长途远行,“如果孩子生病了就不要带他出行”。
出行前,备好口罩和免洗的手消或者消毒湿巾。家长要了解目的地疫情流行和人员流动情况,“尽量不去人流聚集的地方,因为这会增加孩子感染的风险”。王荃说,“如果乘坐公共交通工具出行,建议途中做好家长个人和孩子的防护,规范佩戴口罩”。
对于低幼儿童,王荃表示,3岁以下的孩子不推荐常规佩戴口罩,如果可能的话要尽量保持安全社交距离,保持咳嗽、打喷嚏的卫生礼仪。对于他们的防护,要做好手卫生,“尽量避免孩子到处乱摸,尤其是摸了其他东西之后再摸眼、口、鼻的行为要杜绝”。
王荃介绍,春节期间常见的儿童伤害,主要包括道路交通伤害、烟花爆竹伤、烧烫伤、跌倒伤等情况。她特别提醒,“家长在车子启动前,一定要绕车一周,确保车子周围没有孩子,以免造成伤害。”家长带孩子乘车,要根据孩子的年龄、身高、体重配备合适的安全防护措施,包括安全座椅、增高坐垫或者安全带,并且给孩子规范配备。“这样可以大幅度降低孩子在道路安全伤害中所受到的损伤。”
跌落伤也是春节期间最常见的儿童伤害之一。王荃提醒说,春节期间走亲访友,不要把三个月以上的孩子单独留在没有护栏的床上、座椅上或者沙发上,以免发生跌落,窗户下和阳台上都不要堆放可供孩子攀爬的物品。她同时也提醒家长要注意防止烧烫伤、烟花爆竹伤等春节期间常见的儿童伤害。
(光明日报 记者 詹媛)
(文图:赵筱尘 巫邓炎)